تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت؛ روش محاسبه، نکات و فرمول‌ها

مشارکت در ساخت یکی از متداول‌ترین روش‌ها برای نوسازی املاک فرسوده است، اما مهم‌ترین و چالش‌برانگیزترین بخش آن، تقسیم واحدها بین مالک و سازنده است.
در نگاه اول ممکن است این مرحله فقط یک توافق عددی به نظر برسد، اما در واقع پایه اصلی رضایت دو طرف و یکی از مهم‌ترین بندهای قرارداد مشارکت محسوب می‌شود. کوچک‌ترین اشتباه در برآورد یا عدم شفافیت در قرارداد می‌تواند باعث اختلافات سنگین و حتی توقف پروژه شود.
در این مقاله به زبان ساده توضیح می‌دهیم که تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت چگونه انجام می‌شود، چه فرمول‌هایی دارد و برای جلوگیری از اختلافات، چه نکاتی باید رعایت شود.

نحوه تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت

مبنای تقسیم واحدها چیست؟

در پروژه‌های مشارکت در ساخت، مالک زمین آورده‌ی اصلی را در اختیار دارد و سازنده هزینه‌های ساخت را تقبل می‌کند. بنابراین مبنای تقسیم، ارزش زمین در برابر هزینه ساخت است.
به‌عنوان مثال، اگر ارزش زمین معادل ۵۰٪ کل پروژه و هزینه ساخت نیز معادل ۵۰٪ باشد، سهم مالک و سازنده به‌صورت مساوی خواهد بود. اما در واقعیت، عواملی مثل موقعیت ملک، متراژ، نوع مصالح و زمان‌بندی پروژه باعث تغییر در این نسبت می‌شوند.

روش‌های متداول تقسیم

1. روش توافقی: در این حالت، دو طرف بدون محاسبه دقیق، درصدی را بر اساس اعتماد و تجربه تعیین می‌کنند. این روش سریع است اما معمولاً اختلاف‌زا.
2. روش کارشناسی: در این روش، یک کارشناس رسمی دادگستری یا مهندس معمار با بررسی هزینه‌ها، ارزش زمین و موقعیت پروژه، نسبت دقیق را مشخص می‌کند.
3. روش ارزش‌گذاری طبقات: گاهی ارزش زمین و هزینه ساخت مساوی است اما طبقات بالاتر ارزش بیشتری دارند. در این حالت، هر واحد بر اساس ارزش ریالی و ضریب طبقه تقسیم می‌شود.

فرمول تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت

فرمول محاسبه سهم مالک و سازنده

فرمول پایه معمولاً به‌صورت زیر است:

سهم مالک = (ارزش زمین ÷ مجموع ارزش زمین و هزینه ساخت) × 100
سهم سازنده = (هزینه ساخت ÷ مجموع ارزش زمین و هزینه ساخت) × 100

مثال: اگر ارزش زمین ۱۵ میلیارد تومان و هزینه ساخت ۱۰ میلیارد باشد، سهم مالک ۶۰٪ و سهم سازنده ۴۰٪ خواهد بود.

مفهوم ضریب طبقات در فرمول تقسیم

در پروژه‌های آپارتمانی، تمام طبقات ارزش یکسانی ندارند. واحدهای جنوبی، شمالی یا دارای چشم‌انداز، ضریب بالاتری دارند. به‌طور معمول:

• واحدهای طبقات میانی ضریب ۱
• واحدهای بالایی ضریب ۱.۲
• واحدهای پایین‌تر ضریب ۰.۹ در نظر گرفته می‌شوند.

این ضرایب هنگام تقسیم باعث می‌شود سهم دو طرف از نظر ارزش ریالی برابر باشد، حتی اگر تعداد واحدهای متفاوتی بگیرند.

جدول نمونه تقسیم واحدها

فرض کنید پروژه‌ای ۶ واحدی داریم با ارزش‌های مختلف طبقات:

در این مثال، مجموع ارزش‌ها بین مالک و سازنده نزدیک به برابر است، حتی اگر تعداد واحدها مساوی نباشد.

نکات مهم در تقسیم عادلانه واحدها

اهمیت کارشناس رسمی دادگستری

کارشناسان رسمی با استفاده از نرم‌افزارهای قیمت‌گذاری و اطلاعات بازار، می‌توانند ارزش واقعی هر واحد را مشخص کنند. این کار مانع از سوءتفاهم یا اختلاف بعدی می‌شود.

نحوه ثبت توافق در قرارداد

همه جزئیات تقسیم واحدها باید در قرارداد مکتوب ذکر شود:

• موقعیت دقیق هر واحد (شماره، طبقه، جهت)
• متراژ و پارکینگ و انباری
• زمان تحویل و نحوه تسویه

پیشگیری از اختلافات

یکی از روش‌های موثر برای جلوگیری از اختلاف، این است که تقسیم واحدها پس از اتمام اسکلت و نازک‌کاری اولیه انجام شود، چون در آن زمان، ارزش واقعی طبقات بهتر مشخص می‌شود.

اشتباهات رایج در تقسیم واحدها

1. نادیده‌گرفتن ارزش طبقات: بسیاری از مالکان صرفاً به تعداد واحدها توجه می‌کنند، در حالی که ارزش شمالی یا جنوبی بودن تأثیر مستقیم دارد.
2. عدم محاسبه هزینه‌های غیرمستقیم: هزینه‌های مجوز، بیمه کارگران و تأخیرهای احتمالی باید در محاسبه لحاظ شود.
3. تقسیم قبل از اتمام ساخت: این کار منجر به اختلاف در زمان تحویل یا کیفیت واحدها می‌شود.
4. نبود کارشناس بی‌طرف: در بسیاری از موارد، تقسیم بدون حضور کارشناس رسمی باعث بروز دعوی حقوقی در آینده می‌شود.

مشاوره و حل اختلاف در تقسیم واحدها

در صورتی که مالک و سازنده در مورد ارزش یا تعداد واحدها اختلاف داشته باشند، مراجعه به کارشناس رسمی دادگستری یا استفاده از مشاوره حقوقی ساختمان بهترین راه‌حل است.
همچنین مهندس ناظر پروژه می‌تواند با بررسی نقشه‌ها و برآورد واقعی هزینه‌ها، در تعیین نسبت عادلانه کمک کند. در پروژه‌هایی که چند مالک یا سرمایه‌گذار وجود دارد، استفاده از مدیر پروژه یا مشاور مدیریت ساخت باعث شفافیت و سرعت در تصمیم‌گیری می‌شود.

تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت یکی از مهم‌ترین مراحل پروژه است که باید بر پایه کارشناسی و مستندات دقیق انجام شود.
برای رسیدن به نتیجه‌ای منصفانه و جلوگیری از اختلافات، لازم است:

• ارزش زمین و هزینه ساخت به‌طور واقعی ارزیابی شود
• از ضریب طبقات و جدول ارزش‌گذاری استفاده گردد
• قرارداد دقیق و شفاف تنظیم شود

در نهایت، حضور کارشناس رسمی و مشاور فنی، نه‌تنها باعث اطمینان از صحت تقسیم می‌شود، بلکه رابطه بین مالک و سازنده را پایدار نگه می‌دارد.